Muchas de las consultas que recibimos tienen que ver con la duración de los contratos de arrendamiento. La preocupación es lógica y las dudas se multiplican al coexistir condiciones diferentes en función de la fecha del contrato.

  • ¿Cual es la duración mínima del contrato?

Se puede pactar la duración que arrendador y arrendatario decidan. Si esta es inferior a tres años el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta cumplirse tres años a no ser que el inquilino manifieste con treinta días de antelación a la fecha de término del contrato o de cualquiera de las prórrogas su intención de no renovarlo. Esta solución se aplica a los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013. Los anteriores siguen teniendo una duración mínima de cinco años en lugar de tres.

  • ¿Puede el arrendador recuperar antes la vivienda si la necesita?

En los contratos celebrados a partir del seis de junio de 2013 el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para utilizarla el mismo como vivienda permanente o bien sus hijos o su cónyuge (este último en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial). No es necesario que esta circunstancia se haya hecho constar en el contrato, pero ha de haber transcurrido al menos el primer año y debe avisarse al inquilino como mínimo con dos meses de antelación. Para contratos anteriores no se puede recurrir a esta solución si no se ha hecho constar previamente en el contrato.

  • ¿Puede el arrendatario irse antes de que termine el contrato? ¿Debe pagar la renta restante?

En la redacción actual de la ley está previsto que el inquilino pueda dar por terminado el contrato antes de la fecha pactada siempre y cuando hayan transcurrido al menos seis meses y avise al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El arrendador no podrá exigir el importe de la renta que corresponda al resto de tiempo no disfrutado, aunque si se pactó en el contrato, tendrá derecho a exigir una indemnización por importe equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, ajustándose proporcionalmente la indemnización para periodos inferiores al año. Por tanto, si la indemnización no se pacta, el arrendador no podrá exigirla. Esta solución varia para contratos anteriores a 6 de junio de 2013, en los que habrá que estar a lo pactado en el contrato o, en otro caso, valorar las posibilidades en atención al caso y la doctrina jurisprudencial.

 

Tomado de: http://blogs.elcomercio.es/cuervoalfageme/2017/07/14/tres-preguntas-sobre-la-duracion-de-los-arrendamientos-de-vivienda/

 

A estas alturas ya nadie discute que el Turno de Oficio, la Justicia Gratuita en su conjunto, es no sólo uno de los pilares constitucionales de la igualdad de todos los ciudadanos sino un elemento esencial para la paz social. Sería terrible que en un Estado Democrático de Derecho quien tiene recursos pudiera reclamar sus derechos y que quien carece de ellos no pudiera ni siquiera defenderse de situaciones lesivas y a veces excluyentes. Por eso, la Justicia Gratuita, por su propia naturaleza, es la plasmación de un derecho básico que siempre debe ser protegido y no un bien de mercado. Un derecho constitucional, de naturaleza pública cuya gestión el Estado ha encomendado a los Colegios de Abogados con carácter obligatorio.

Su solidez y eficiencia no impiden que cada cierto tiempo se vea sometida a tensiones, vaivenes o amenazas. La última, muy reciente, fue la decisión de aplicar el IVA a este servicio público. La voz de la Abogacía fue, otra vez más, unánime y contundente en la defensa de los derechos de las personas más vulnerables. El Gobierno se dio cuenta del tremendo error que suponía y supo rectificar, impulsado de forma prácticamente unánime por todos los grupos parlamentarios. Este no es un servicio libre ni en su contratación ni en su precio, sino un servicio público de carácter social, sin elección de cliente, con baremos previamente fijados por cada una de las Administraciones intervinientes que organizan los Colegios de Abogados y que prestan a los ciudadanos en cualquier lugar de España, sin apenas quejas de los usuarios, más de 45.300 abogados de oficio, 24 horas al día, 365 días al año.

El Observatorio de la Justicia Gratuita que el Consejo General de la Abogacía Española y Wolters Kluwer, junto con un Grupo de Expertos independientes, publican cada año, es la referencia y el termómetro de la situación de la Justicia Gratuita en España y una muestra clara del compromiso social de la Abogacía.

Desde 2011, la inversión que hacen el Estado y las Comunidades Autónomas ha ido a la baja, aunque en 2016 ha tenido un pequeño repunte, debido, fundamentalmente a que en Madrid y la Comunidad Valenciana se han recuperado de forma parcial, los recortes que se hicieron en la crisis, que, en algunos casos, llegaron al 20 por ciento y en otros al 40. Es, por tanto, más una corrección técnica –todavía muy insuficiente porque no se ha recuperado ni siquiera lo que se quitó– que una mayor inversión. Y, además, los baremos siguen sin modificarse en buena parte del territorio español –en algunas comunidades autónomas y en todo el llamado territorio común– desde hace casi veinte años, lo que significa una enorme depreciación y en otros muchos son absolutamente insuficientes. Se está avanzan- do en algunos aspectos, entre ellos el pago más rápido de estas indemnizaciones, pero no es suficiente.

PROBLEMAS SIN RESOLVER

Y siendo un tema importante, hay otros muchos sin resolver y que la actual fragmentación política no parece que vaya a solucionar. Buena parte de ellos están en las Recomendaciones que el grupo de Expertos independientes han realizado y que figuran en este mismo Informe.

Se trata de acabar con los parches y avanzar en una modificación del marco regulatorio que acabe con las incertidumbres y la inseguridad.

De garantizar, con el fin de dar la mejor protección al ciudadano, que los profesionales que prestan este servicio tengan su despacho principal o único abierto en el Colegio de Abogados donde se requiere su actuación profesional no sólo por razones de proximidad sino para que éstos puedan ser atendidos personalmente y en condiciones de inmediatez e intimidad y con los soportes técnicos y materiales adecuados.

De implantar definitivamente el Expediente Electrónico de Justicia Gratuita en todos los Colegios, en todas las Comisiones de AJG y en todas las Administraciones, una vez demostrada su eficiencia con más de 640.000 expedientes tramitados en 2016.

De lograr un cierto grado de homogeneidad en las decisiones de las Comisiones de Asistencia Jurídica Gratuita.

De garantizar que los profesionales que prestan este servicio se encuentran adecuadamente formados y de contar con la financiación pública para impartir esta formación. No puede haber buena Justicia Gratuita si los abogados que la prestan no se
forman permanentemente. Los más vulnerables, los más marginales necesitan los mejores abogados.

De modificar la Ley de Enjuiciamiento Criminal con el fin de introducir el criterio preceptivo de la asistencia letrada en todos los procedimientos por delito leve, porque no puede haber delito y no ser necesaria la presencia de un abogado.

Hay muchos más, porque la Abogacía reclama la mejora y el perfeccionamiento del sistema y eso sólo se puede hacer con una nueva Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, pactada con quienes la hacen efectiva cada día, adaptada a la realidad social, eco- nómica y legislativa del momento presente.

La Justicia Gratuita, como digo organizada por los Colegios de Abogados y prestada por más de 45.300 abogados, es posible- mente uno de los servicios públicos que mejor funciona; a menor coste –5,13 euros por ciudadano y año–; sin apenas quejas –apenas el 0,2 por ciento sobre el total de asuntos y la inmensa mayoría archivadas–; con el reconocimiento y la valoración de los usuarios y también de Europa.

La Justicia Gratuita no es una cuestión de generosidad, sino de justicia. Está en la esencia de los derechos básicos de los ciudadanos. Sin la debida atención a la Justicia Gratuita, ningún Estado merece atribuirse el título de Social y de Derecho. Y a esa conquista no podemos ni queremos renunciar. Este Observatorio es, otra vez más, una llamada a la conciencia democrática y social de la sociedad española y de quienes la representan.

 

Tomado de: http://www.abogacia.es/2017/07/17/una-llamada-a-la-conciencia-democratica-y-social-de-la-sociedad-y-de-quienes-la-representan/